Sử dụng excel để thẩm định một dự án

[workman]

Có rất nhiều phương pháp để thẩm định một dự án. Tôi post ví dụ dưới đây để các bạn tham khảo, nhất là các bạn nào chưa rành về tài chính và muốn có một cái nhìn tổng quát về NPV và IRR.

Tôi sẽ có một bài giải thích chi tiết hơn. Trước mắt xin các bác xài đỡ những hướng dẫn bằng tiếng Anh trong excel sheet đính kém nhé.

 

[PMXD]

Tôi đang làm một dự án xây dựng nhà văn phòng cho thuê, đang cần phân tích tài chính với các thông số như sau:
Tổng mức đầu tư: 8,252,938.000 VND, trong đó
- Vốn tự có: 3,852,938
- Vốn vay : 4,400,000 (Vay trong 5 năm với lãi suất 12% 1 năm)
Tổng diện tích sàn cho thuê: 720m2
Giá thuê dự kiến: 12USD/1m2
Các bác làm tài chính phân tích giúp tôi với, nếu dự án thành công, PMXD tôi xin mời cả diễn đàn đi uống bia

 

[OverAC]

Tôi đang làm một dự án xây dựng nhà văn phòng cho thuê, đang cần phân tích tài chính với các thông số như sau:
Tổng mức đầu tư: 8,252,938.000 VND, trong đó
- Vốn tự có: 3,852,938
- Vốn vay : 4,400,000 (Vay trong 5 năm với lãi suất 12% 1 năm)
Tổng diện tích sàn cho thuê: 720m2
Giá thuê dự kiến: 12USD/1m2
Các bác làm tài chính phân tích giúp tôi với, nếu dự án thành công, PMXD tôi xin mời cả diễn đàn đi uống bia

Đọc bài của bác em ngứa nghề từ hôm qua đến giờ nhưng chưa rảnh để bắt tay vào. Lại thêm hiềm 1 nỗi dử liệu của bác còn thiếu nhiều quá. Bác thêm giúp cái chứ không thì cái dự án của bác cũng nhìn hỏng đẹp:
- Thời gian xây dựng là bao lâu
- Vốn huy động như thế nào? Ứng hết 1 lần hay ứng theo từng thời kỳ
- Vốn lưu động cần bao nhiêu?
- Thời gian sinh doanh thu của tòa nhà là bao nhiêu?
- 12USD/1m2 là 1 tháng hay 1 năm (tháng thì hợp lý hơn đúng không bác nhỉ)
......

 

[WhoamI]

Đọc bài của bác em ngứa nghề từ hôm qua đến giờ nhưng chưa rảnh để bắt tay vào. Lại thêm hiềm 1 nỗi dử liệu của bác còn thiếu nhiều quá. Bác thêm giúp cái chứ không thì cái dự án của bác cũng nhìn hỏng đẹp:
- Thời gian xây dựng là bao lâu
- Vốn huy động như thế nào? Ứng hết 1 lần hay ứng theo từng thời kỳ
- Vốn lưu động cần bao nhiêu?
- Thời gian sinh doanh thu của tòa nhà là bao nhiêu?
- 12USD/1m2 là 1 tháng hay 1 năm (tháng thì hợp lý hơn đúng không bác nhỉ)
......

Hiii, vẫn còn thiếu nữa:
1: Đơn giá 12USD/1m2 là đơn giá /tháng (giá khá thấp so với mặt bằng chung)
2: Hiệu suất cho thuê từng năm, những năm đầu thường không cho thuê đc hết 100%
3: Chi phí hoạt động ( chi phí duy tu bảo dưỡng, chi phí quản lý tòa nhà)
4: Thuế TNDN phải nộp hàng năm

 

[PMXD]

Đọc bài của bác em ngứa nghề từ hôm qua đến giờ nhưng chưa rảnh để bắt tay vào. Lại thêm hiềm 1 nỗi dử liệu của bác còn thiếu nhiều quá. Bác thêm giúp cái chứ không thì cái dự án của bác cũng nhìn hỏng đẹp:
- Thời gian xây dựng là bao lâu
- Vốn huy động như thế nào? Ứng hết 1 lần hay ứng theo từng thời kỳ
- Vốn lưu động cần bao nhiêu?
- Thời gian sinh doanh thu của tòa nhà là bao nhiêu?
- 12USD/1m2 là 1 tháng hay 1 năm (tháng thì hợp lý hơn đúng không bác nhỉ)
......

- Thời gian xây dựng là 8 tháng
- Vốn huy động 1 lần
- Vốn lưu động là thê nào tôi cũng chưa hiểu, chỉ biết là trước khi xây dựng, chủ đầu tư đã có đầy đủ 8.252.938.000 đồng (bao gồm cả 4.400.000.000 vay ngân hàng rồi)
- Thời gian sinh doanh thu của toà nhà tôi cũng không hiểu, tôi cứ đưa ra tiến độ thu như sau: năm đầu là 50% hiệu suất, năm 2 là 90%, các năm sau là 100%
-12USD/tháng

Các anh em thông cảm vì tôi là dân kỹ thuật, các thông số về tài chính không biết nhiều lắm.hihi

 

[PMXD]

Hiii, vẫn còn thiếu nữa:
1: Đơn giá 12USD/1m2 là đơn giá /tháng (giá khá thấp so với mặt bằng chung)
2: Hiệu suất cho thuê từng năm, những năm đầu thường không cho thuê đc hết 100%
3: Chi phí hoạt động ( chi phí duy tu bảo dưỡng, chi phí quản lý tòa nhà)
4: Thuế TNDN phải nộp hàng năm

- Chi phí duy tu bão dưỡng, quản lý =5% doanh thu hàng tháng
- Thuế thu nhập doanh nghiệp =28% lợi nhuận (Các bác tính khéo khéo để em còn chốn thuế thu nhập) hehe

 

[xuantham]

Tôi đang làm một dự án xây dựng nhà văn phòng cho thuê, đang cần phân tích tài chính với các thông số như sau:
Tổng mức đầu tư: 8,252,938.000 VND, trong đó
- Vốn tự có: 3,852,938
- Vốn vay : 4,400,000 (Vay trong 5 năm với lãi suất 12% 1 năm)
Tổng diện tích sàn cho thuê: 720m2
Giá thuê dự kiến: 12USD/1m2
Các bác làm tài chính phân tích giúp tôi với, nếu dự án thành công, PMXD tôi xin mời cả diễn đàn đi uống bia

Ai ơi! Có bi nhiêu dữ liệu làm sao mà thẩm định? Nhưng mà post lên đây thì không tiện lắm. Trong diễn đàn có khối người giúp bạn được việc này. Tôi có thể cùng tham gia làm dự án với bạn.

Còn dự án thành công hay không thì không phải chỉ ở khâu lập đâu, mà còn ở khâu trình bày, thuyết minh, triển khai thực hiện nữa mà. Hic. Chờ mấy năm nữa?!

 

[PMXD]

Chào các bác!
Thực ra đây cũng chỉ là một dự án nhỏ thôi mà, việc lập phân tích tài chính cũng chỉ nhằm mục đích để bên Chủ đầu tư có căn cứ báo cáo chủ quản đầu tư thôi. Nếu làm đúng theo bài bản thì tất nhiên dữ liệu là thiếu nhiều. Nhưng các bác cứ giúp tôi dựa trên những số liệu tôi đưa ra. Cám ơn các bác rất nhiều.

 

[ntrungtruc]

Chào các bác!
Thực ra đây cũng chỉ là một dự án nhỏ thôi mà, việc lập phân tích tài chính cũng chỉ nhằm mục đích để bên Chủ đầu tư có căn cứ báo cáo chủ quản đầu tư thôi. Nếu làm đúng theo bài bản thì tất nhiên dữ liệu là thiếu nhiều. Nhưng các bác cứ giúp tôi dựa trên những số liệu tôi đưa ra. Cám ơn các bác rất nhiều.

Tôi không biết đây là một dự án thực tế hay chỉ là một bài tập tinh huống mà anh đưa ra thôi?! Nếu đây là thực tế thì chỉ việc tính nhẩm cũng sẽ thấy dự án không khả thi:
- Tổng mức đầu tư: 8,253 trieu
- Tông doanh thu 5 năm: 8,294 trieu (Chưa khấu trừ chi phí)
Thử hỏi nếu giá trị doanh thu này tính theo giá trị thời gian của dòng tiền se là bao nhiêu với suất chiết khấu 12% năm?!

Tuy nhiên, để chia sẻ với các anh chị trên diễn đàn, tôi có chuẩn bị một file excel để anh tham khảo. Anh mở file để xem chi tiết nghe? Nhung ô được tô màu là nơi anh có thể thay đổi thông tinh để xem hiệu quả của dự án khác nhau.
Mong nhận được góp ý của các anh chị trên diễn đàn.

 

[TranThanhPhong]

Dự án thực tế nè download về xem

Chào các bạn,

Mình gửi các bạn một bảng phân tích nhỏ về Dự án mở dịch vụ Internet Game Online, bài này mình làm cũng lâu rồi các bạn tham khảo chơi mình làm lúc thị trường Game Online bắt đầu sôi động.

TP.

 

[Virgin]

Tôi sẽ có một bài giải thích chi tiết hơn. Trước mắt xin các bác xài đỡ những hướng dẫn bằng tiếng Anh trong excel sheet đính kém nhé.

Workman có thể giải thích vi sao IRR (tỷ suất doanh lợi nội bộ) lại là một đường parabol đi lên không ? Lúc nào khi tính IRR của một dự án cũng đều có 02 break-event cost sao ?
Thanks.

 

[dargon76]

Có rất nhiều phương pháp để thẩm định một dự án. Tôi post ví dụ dưới đây để các bạn tham khảo, nhất là các bạn nào chưa rành về tài chính và muốn có một cái nhìn tổng quát về NPV và IRR.

Tôi sẽ có một bài giải thích chi tiết hơn. Trước mắt xin các bác xài đỡ những hướng dẫn bằng tiếng Anh trong excel sheet đính kém nhé.

Bạn nào có thể cho mình biết làm tại sao lại chọn dự án B trong sheet incremental khong??

 

[Don_Oliver]

Bạn nào có thể cho mình biết làm tại sao lại chọn dự án B trong sheet incremental khong??

- Bởi vì hiệu của dự án B và dự án A cho NPV >0, nên nếu có 20k đầu tư, để sử dụng tối đa hiệu quả của đồng vốn thì ngta chọn dự án B vì cùng trong 2 thời kỳ như dự án A thì ta thu về số lợi nhuận nhiều hơn. Tuy nhiên nếu có khả năng đầu tư vào 2 dự án A thì chắc họ sẽ chọn cách đó chứ ko đầu tư vào 1 dự án B

 

[jeany.huynh]

Bac workman oi!
Mình là thành viên mới. Đọc phần trên của bác mình thích quá nhưng bác post phần Free Cash Flow và WACC ở đâu vậy? Chỉ cho mình với!
Cám ơn bác nhiều

 

[return2vn]

npv, irr

Tôi thấy ntrungtruc lập bảng nghe rất hợp lý nhưng không biết có chính xác hoàn toàn không. Tôi cho rằng cần phải phân tích vòng đời dự án cho đến hết khấu hao (nếu chuyển giao trước khi hết khấu hao thì phải tính giá trị tài sản sẽ thanh lý). Năm thu hồi vốn là năm đưa đến NPV=0. Các anh chị cho ý kiến nhé. Bài này cũ nhưng bàn thấy hay.

Return

Tôi không biết đây là một dự án thực tế hay chỉ là một bài tập tinh huống mà anh đưa ra thôi?! Nếu đây là thực tế thì chỉ việc tính nhẩm cũng sẽ thấy dự án không khả thi:
- Tổng mức đầu tư: 8,253 trieu
- Tông doanh thu 5 năm: 8,294 trieu (Chưa khấu trừ chi phí)
Thử hỏi nếu giá trị doanh thu này tính theo giá trị thời gian của dòng tiền se là bao nhiêu với suất chiết khấu 12% năm?!

Tuy nhiên, để chia sẻ với các anh chị trên diễn đàn, tôi có chuẩn bị một file excel để anh tham khảo. Anh mở file để xem chi tiết nghe? Nhung ô được tô màu là nơi anh có thể thay đổi thông tinh để xem hiệu quả của dự án khác nhau.
Mong nhận được góp ý của các anh chị trên diễn đàn.

 

[sweety]

em cũng là thành viên mới của diễn đàn và đang muốn tìm hiểu về thẩm định dự án, em muốn hỏi là dòng tiền để tính NPV ngoài lợi nhuận ròng và khấu hao ra thì có trả lãi vay ngân hàng ko a? xin các anh chị trả lời giúp em với ah .

 

[dat2007]

Gửi sweety

Trước hết em cần hiểu dòng tiền của dự án khi xác định chỉ tiêu NPV bao gồm
1. Tổng các khoản thu của dự án (Bt) bao gồm: doanh thu hoặc lợi nhuận dự kiến, giá trị sản phẩm thu hồi ...

2. Tổng các khoản chi của dự án (Ct) bao gồm:
+ Chi phí vốn đầu tư: do đó nếu là vốn vay ngân hàng thì em phải quy đổi dòng tiền này về năm gốc theo hệ số chiết khấu at (với r chính là lãi suất vốn vay ngân hàng)
+ Chi phí vận hành của dự án
+ ...

 

[sweety]

Trước hết em cần hiểu dòng tiền của dự án khi xác định chỉ tiêu NPV bao gồm
1. Tổng các khoản thu của dự án (Bt) bao gồm: doanh thu hoặc lợi nhuận dự kiến, giá trị sản phẩm thu hồi ...

2. Tổng các khoản chi của dự án (Ct) bao gồm:
+ Chi phí vốn đầu tư: do đó nếu là vốn vay ngân hàng thì em phải quy đổi dòng tiền này về năm gốc theo hệ số chiết khấu at (với r chính là lãi suất vốn vay ngân hàng)
+ Chi phí vận hành của dự án
+ ...

em cám ơn anh đã trả lời em, nhg em muốn hỏi rõ về lãi vay phải trả ngân hàng hàng năm thì có được cộng vào dòng tiền ( gồm lãi ròng và khấu hao) ko ah, và trong phần chi phí hoạt động có bao gồm lãi vay phải trả ngân hàng ko? Anh thông cảm, em ko học về ngành kinh tế nên ko hiểu rõ lắm về tài chính.

 

[dat2007]

em cám ơn anh đã trả lời em, nhg em muốn hỏi rõ về lãi vay phải trả ngân hàng hàng năm thì có được cộng vào dòng tiền ( gồm lãi ròng và khấu hao) ko ah, và trong phần chi phí hoạt động có bao gồm lãi vay phải trả ngân hàng ko? Anh thông cảm, em ko học về ngành kinh tế nên ko hiểu rõ lắm về tài chính.

Trong trường hợp dự án vay vốn để đầu tư, lãi phải trả cho vốn vay không được tính vào dòng tiền chi phí vận hành (hoạt động ) của dự án vì chúng đã được tính khi chiết khấu chi phí và doanh thu của dự án

 

[BIBI_KT04]

chao cac anh cac chi! xin cho em hỏi là:Thu ròng=LNsau thuế +lãi vay+khấu hao.
công thức trên có phải ko ạ?
nhưng em được biết khấu hao sẽ đưa vào trong chi phí và Thu ròng = doanh thu - chi phí -thuế.
sao mà em chẳng biết làm thế nào là đúng
mong các bác giúp đỡ cho em hiểu thêm phần Giá trị thu ròng, để tính NPV cho chính xác ạ